编者按：“房东，能帮我免一个月房租吗？”“租客，谁来与我共克时艰？”……新冠疫情下，各地多类房屋租赁问题惹争议。疫情期间房租要怎么算？退租算违约吗？延迟付款要追责吗？我们特邀湖南吟正律师事务所律师为大家解答本次疫情之下涉及的典型房屋租赁问题。

01

什么是“不可抗力”？

现爆发的武汉新冠疫情是否属于不可抗力？

律师说法：

属于。

《中华人民共和国民法通则》

第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

02

“不可抗力”（疫情）发生后，有什么法律后果?

律师说法：

两种法律后果：

1、解除合同；

2、减轻或免除法律责任

《中华人民共和国合同法》

第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《中华人民共和国民法通则》

第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的， 不承担民事责任， 法律另有规定的除外。“

但以下几点需要注意：

1、不能履行的合同包括完全不能履行、部分不能履行和不能按期履行。如果不可抗力只导致部分不能履行，其他部分仍应履行；如果只是影响按期履行，当事人仍应适时履行。

2、确受其影响而不能履行的部分才能免责。根据不可抗力的影响，应部分或全部免除责任，而不是发生不可抗力就可以主张免除全部责任。

3、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，而仍应承担违约责任。

4、法律对遇不可抗力也不能免责有特别规定的，依照该规定不能免责。如在客运合同中，承运人对因不可抗力造成旅客人身伤害的，仍要承担赔偿责任。

03

此次疫情是否符合租赁合同解除条件？

承租方或出租房单方解除合同是否构成违约？

律师说法：

《中华人民共和国合同法》

第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”

不可抗力是否构成解除合同的条件，需要看不可抗力是否致使合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第94条第一款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。就比如遇到地震，洪水，战争等因素造成租赁房屋的毁坏，导致租赁行为无法进行和开展的，即满足不可预见、不可避免且不可克服之定义，也就可以依据不可抗力之规定，要求解除合同。对于受疫情影响较小，仅导致轻微履行瑕疵，而不会导致合同目的无法实现的，虽然符合不可抗力之规定，但是当事人也可能无法据此要求解除合同。所以，判断是否享有了单方面解约的权利，关键在于疫情是否影响合同的目的无法实现。

04

此次疫情中，所有房租都可因“不可抗力”减免吗？

律师说法：

因疫情导致的不可抗力因素是绝对的。

但是想要在法律关系中采用不可抗力依据作为减免租金的法律依据，我们认为是相对的，是有条件的，大致分为以下几种情况：

1、对于租赁房屋或场地有经营性质的，但已有国家部门的行政管控，不可使用或经营，则应当免除租金（合同目的不能实现的，可以要求解除合同）；

2、租客仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可以要求减少部分租金；

3、租客仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金；

4、租客在疫情期间使用用于居住功能的房屋，不可以主张减免租金；

5、租客在疫情期间无法使用用于居住功能的房屋，可以主张减免租金。

05

承租方迟延向出租方交付租金是否构成违约？

律师说法：

根据公平原则，我们认为合理期限内的延迟交租不应当承担违约责任。

对此最高人民院早在非典疫情期间就做出了明确的指导性意见：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”

所以，因疫情原因适当迟延履行合同义务的不承担违约责任。

本文作者/黄博律师，系湖南吟正律师事务所律师。