厦门民宿行业自2013年爆发式增长以来，一直缺少全国性或全省性或全市民宿规范，没有行业准入门槛，各部门监管十分困难，行业呈现出亟待解决的发展问题。经厦门市委、市政府主要领导亲自指示、分管领导亲自主持，各区各部门积极参与，社会各界广泛建言献策，最终厦门旅发委起草、市领导签发、厦门市政府办公厅印发该民宿办法。

出台民宿办法是在民宿寒冬的临界点、转折点、敏感点上的英明决策，一大批“促进派”“实干家”以改革的勇气与担当、视野与智慧，突破了民宿行业的发展瓶颈和民生难点。

该民宿办法借鉴了浙江、广东等省民宿指导意见的主要原则和经验，在消防关键难度环节，参照《关于印发农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）的通知》（建村〔２０１７〕５０号）具体要求，此地方规章比较有前瞻性、科学性、可操性。立规严谨，又充分尊重民宿行业特点和城中村、城市民房现状，降低行业准入门槛，又守住安全底线。若接下来实施细则和操作层面，各部门协调推进顺利，该民宿办法将惠及绝大多数民宿经营者。

有人问暂行办法的法律效力如何？

烙饼解读：暂行办法属于行政规范、规定、办法，同时属于法律法规范畴，是对法律法规的具体实施办法，有一定的法律效力，可作为行政处罚依据。因此本民宿办法在某种意义上是给民宿行业立了硬规矩，想办民宿，必须无条件遵守。

原文：“为加强我市民宿业的规范管理，促进民宿业健康有序发展，根据《中华人民共和国旅游法》及相关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。”

解读：发展民宿就是为了发展旅游，凡是旅游发展兴盛的地方，就必然出现大量类似民宿、客栈的住宿产品供应。民宿的多元主题文化产品供应改变了游客的住宿方式，推动住宿产业和厦门旅游业的升级。因此《旅游法》将是每位民宿从业人员均应学习的法律。而厦门旅发委牵头起草该民宿办法，也说明当地政府确认了民宿的旅游行业属性和今后重要的监管单位之一。

民宿的范围

（一）原文：“本办法所称民宿（含提供住宿的农家乐，下同）是指利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林牧渔生产活动，为旅游者休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮等服务的处所。”

解读：该段表述对民宿的定义，回归到民宿的本质，就是老百姓家的房子多余的房间共享出来，换取一定的食宿费用。民宿不是简单地提供住宿空间，而这个空间有主题有文化有故事有情怀，体验民宿就是体验当地风俗文化、享受家庭式度假的处所。民宿定义就摆明当地政府的态度，推动民宿行业洗牌，去伪存精，让真正的民宿办证落地。

（二）原文：“民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过１４间，建筑层数不超过４层，且建筑面积不超过８００平方米。”

解读：此条规定避免民宿酒店化，从客房数和建筑面积进行控制。至少可以从三个方面去理解：一是从单栋房屋的表述来看，民宿若只有单栋，则客房不超过14间。二是民宿经营的房屋最高4层，从文字表述来看，若该栋房屋超过4层（不含四层），但实际办证的过程中只能认定4层。三是实际经营民宿的客房只能安排在3层（含）以下。农家乐（民宿）建筑防火导则要求只能使用三层用于民宿经营，第4层可用于民宿配套，如洗衣房、晾晒区、消毒间、仓库等，明确不得用于提供食宿服务。

（三）原文：“各区人民政府应当划定可申报民宿的具体区域，并向社会公布。其中，思明、湖里区可申报民宿的具体区域应严格控制。”

解读：各区政府根据城市规划实际，科学划定可开办民宿的具体区域，凡是在这个区域的房屋，如果具备条件均可申请办证。但思明区和湖里区位于岛内，而大部分民宿聚集在鼓浪屿、曾厝垵和环岛路其他区域，因此本民宿办法对这两个区域要求严格。从边界管控和空间资源角度出发，预计思明区和湖里区申报民宿的区域主要位于环岛路沿线（黄厝、塔头、溪头下部分区域）、曾厝垵文创村、中山路、鼓浪屿等区域。其他区域如居民区、住宅小区、商业区、政务区等，则不大可能放开申报。

民宿的条件

（一）原文：“民宿的申办和经营应符合以下条件：

㈠民宿的建筑设施

1.用于民宿经营的建筑物为合法建筑，并符合有关房屋质量安全要求。凡涉及违法的建筑物不得用于经营民宿。”

解读：什么叫合法建筑？以曾厝垵文创村为例，原先属于城中村，里面的建筑年代最早有200多年，也有属于近年改造的。部分房屋产权、土地证由于历史原因存在缺失，若按照现有法律去认定合法性太过于简单化。城市规划区内建筑物的合法性认定，要尊重历史，同时还必须结合不同时期的有关法律、法规规定。

合法建筑能否简单理解为拥有产权证且建筑本身没有产权纠纷、从事非法经营行为的建筑。合法建筑的重要一条限制是符合有关房屋质量安全要求，厦门当地的规定为2017年3月1日起施行的《厦门市房屋安全管理规定》（2016年11月18日市人民政府第122次常务会议通过）。有没有符合房屋质量安全要求怎么认定？目前烙饼知道的办法就是委托厦门当地政府认可的房屋安全鉴定机构进行认定，获得B级以上安全等级的房屋可用于经营民宿。据了解，曾厝垵文创村自今年4月初就着手组织353家民宿经营者开展房屋安全鉴定，目前已完成大半。

（二）原文：“新建、改建的建筑物符合城乡规划的相关规定和有关工程建设强制性标准，依法设计、施工；既有建筑物，使用时不得破坏主体承重结构，必要时还应进行安全鉴定并采取加固措施，确保建筑使用安全。”

解读：本条规定实际上是对上一条规定的进一步展开要求，新建的依法施工，旧有的建筑物必要时进行安全鉴定。对安全鉴定看似说得委婉，但从实操角度出发若没有鉴定，你让审核人员如何单从外观评估？

（三）原文：“３．自然保护区、饮用水水源一级保护区、重要的自然与文化遗产、风景名胜区的核心景区等区域，禁止新建、扩建民宿项目。”

解读：这条规定对于环岛路一带的民宿没有影响，对鼓浪屿等景区限制较多，但鼓浪屿民宿的规模和保护文物的特殊性，突破这个限制在情理之中。据了解，鼓浪屿民宿规模在14间以内的参照《厦门市民宿管理暂行办法》执行，规模超过14间的按《鼓浪屿家庭旅馆管理办法》执行。应该说，鼓浪屿民宿是在后者无法高效办理证件的尴尬情形下，及时享受到民宿办法新政策的福利。

原文：“㈡民宿的消防安全

本市各镇（村）的民宿的建筑消防安全要求，按照住房城乡建

设部、公安部、国家旅游局《关于印发农家乐（民宿）建筑防火导则

（试行）的通知》（建村〔２０１７〕５０号）执行。思明区（含鼓浪屿）、湖里区的民宿以及岛外其他区域的民宿的建筑消防安全要求参照建村〔２０１７〕５０号文执行。”

解读：本条规定将消防安全具体要求参照《农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）》（以下简称“民宿防火导则”）执行。通览整个民宿防火导则，申办民宿应知晓以下14条：

1.本导则为了降低民宿火灾风险，保护人身和财产安全。

2.适用于经营用客房数量不超过14个标准间（或单间）、最高4层且建筑面积不超过800m2的农家乐（民宿）。不含员工房、储藏间、餐厅等。

3.本导则不适用于未经合法翻建的土墙体闽南古厝。

4.本导则适用范围内的民宿不纳入建设工程消防监督管理和公众聚集场所开业前消防安全检查范围。初步理解也就是不用办理消防合格证或特种行业许可证。但若民宿经营者主动进行合法的更高标准的消防改造及验收，则应当受到鼓励。

5.消防安全技术措施：不得使用铁皮夹芯板，设置独立式感烟火灾探测报警器，每25平方米应至少配备一具2kg灭火器，每间客房均应按照住宿人数每人配备手电筒、逃生用口罩或消防自救呼吸器等设施，在明显部位张贴疏散示意图； 安全出口、楼梯间、疏散走道应设置保持视觉连续的灯光疏散指示标志，楼梯间、疏散走道应设置应急照明灯。

6.当房间门至楼梯入口的疏散距离小于15m，且使用楼梯疏散的各层人数之和不超过50人时，除首层外可设置1个安全出口。

7.经营用建筑层数不应超过3层；

8.民宿应设置轻便消防水龙（水带）。

9.在消防设施设置场所、具有火灾危险性的区域应在显著位置设置相应消防安全警示标志或防火公约。

10.日常消防安全管理：安全出口畅通、不得损、挪、遮、停用消防设施、器材，每日昼夜应各进行一次消防安全巡检，客房内不得使用明火加热。

11.街道与行业协会应加强防火检查和消防安全网格化管理，制定防火公约，加强宣传教育。

12.民宿的实际经营者为消防安全责任人，要做几件事：建立制度、配齐设备、检查制度、加强教育、消防演练、扑救火灾。

13.做到“一懂三会”。

14.行业协会应建立志愿消防队。有条件的地区，应根据需要建立专职消防队。

（一）原文：“客房及卫生间通风、采光良好，卫生间干湿分离，并供应冷、热水及清洁用品。”

解读：大家比较关心卫生间干湿分离如何做，本规定从服务品质和安全卫生角度出发强制要求。比较理想的改造，民宿经营者可通过钢化玻璃隔断精致改造，勉强可以通过的是可用框架式防水帘布隔断。

（二）原文：“经常维护场所环境清洁及卫生，避免蚊、蝇、蟑螂、老鼠及其他妨害卫生的病媒及孳生源。”

解读：打扫卫生，除灭四害，每周一次，常年备用。

（三）原文：“根据经营规模和项目设置清洗、消毒、保洁、盥洗等设施设备和公共卫生间，用于食品经营的工具、用具、容器设施等符合食品安全规定。”

解读：只要不是三无产品即可。

（四）原文：“提供给旅客使用的生活饮用水符合国家生活饮用水卫生标

准要求。”

解读：城市自来水均符合标准。

（五）原文：“提供给旅客使用的餐饮食品符合国家食品安全标准。”

解读：采购的食品和制作的食品均来自超市等正规渠道，且均在保质期内。

（六）原文：“食品工作和公共场所从业人员持有健康证明，并经卫生知识培训合格。”

解读：包括老板、前台、阿姨、义工等在内的所有民宿从业人员均需办理健康证。

厦门健康证办理单位：仙岳医院、厦门第一医院、中山医院、厦门市中医院、湖里医院、思明区医院、厦门市第二医院、厦门市第三医院、同安区中医院、翔安区同民医院、莲花医院等。 

健康证分ABC三类，民宿业主要办理B类，民宿从业人员凭身份证件即可办理。

（七）原文：“使用瓶装燃气的民宿用户要按照瓶装燃气实名制销售管理的要求向合法的燃气经营企业购买燃气，并与其签订供用气合同。使用管道燃气的民宿经营者不得私自拆卸、改装、占压、覆盖管道燃气设施。”

解读：燃气使用实名制，验收操作规范。

（八）原文：“民宿经营业者应当对民宿安全负责，应当安装民宿治安管理系统，落实旅客住宿登记制度。”

解读：民宿经营者是民宿的责任主体，这里没有提到业主，烙饼的理解是增强民宿经营者的主体责任和安全意识。民宿安全包括：落实“四实”登记，消防安全，治安防范，以及从业人员、入住客人等方面的安全。另外房屋建筑方面的安全问题应据情由民宿经营者和业主承担。各区的实施细则理论上为了强化该项安全，有可能会强制民宿经营者购买以下三类保险：公众责任险，保障入住客人的安全以及民宿自身的经营安全；人身意外险，保障从业人员的安全；固定及流动资产险，保障资产的安全。

（九）原文：“配备必要的防盗设施，客房的门、窗符合防盗要求，并设置符合防盗要求的物品保管柜（箱）。”

解读：前半部分好理解，但后保管柜的设置存在争议，一栋民宿设置一个，入住者把贵重物品集中存放，还是每个房间设置一个，由入住者自行使用。从安全管理的角度出发，烙饼倾向于后者，由入住者自主选择使用，避免产生争议和大量资产保管差池。

（十）原文：“建立安全管理制度，配备专职或兼职治安保卫人员和消防安全管理人员。”

解读：各经营者若有时间，或者前台人员比较稳定，兼职安保和消防安全员。

（十一）原文：“民宿管理坚持属地管理为主的原则。各区人民政府应确定一个工作部门或综合协调机构统筹协调民宿管理相关工作。各街道办事处（镇人民政府）为民宿申报受理和日常工作牵头管理单位。”

解读：各区设置一个综合协调机构，各街道牵头接受各民宿申报。

（十二）原文：“民宿经营者应当依法向所在地街道办事处（镇人民政府）提出开设民宿申请，并提交如下材料：”

解读：向所在地街道申请办理民宿证件。

（十三）原文：“申请报告。”

解读：当地政府会发布标准的申请报告表格模板。

（十四）原文：“商事主体登记证明材料”

解读：办理营业执照。

（十五）原文：“法定代表人或负责人的身份证件及复印件。合法雇佣外籍人员的，应同时提供外籍人员务工证明。”

解读：带身份证原件及复印件。

（十六）原文：“民宿建筑的产权证明（或住宅合法建造证明）及房屋租赁合同原件、复印件。”

解读：民宿建筑的产权证明应该为提供房产证产权证明、使用权的有效证明文件或所在地街道出具的该住宅合法建造的证明文件。

（十七）原文：“标明经营场所各层出入口、内部通道、客房房号等功能区分布以及监控、消防等技防设施安装位置的平面示意图。”

解读：功能区分布图、监控平面示意图、消防安装及疏散示意图。

（一）原文：“各街道办事处（镇人民政府）负责受理本辖区民宿开设申请材料，应当在自受理申请之日起１５个工作日内组织区卫计、公安（治安、消防）、规划、环保、建设、农业、市场监督、安监、旅游、市政园林、城市管理行政执法等部门对符合本办法的民宿进行核验，并在联合核验表中出具书面意见。各街道办事处（镇人民政府）对不符合开办条件的，应出具不符合开设条件告知书，民宿经营者在整改后可重新申请；符合开办条件的，应当出具核验证明。”

解读：街道负责受理，15个工作日内给出民宿核验结论；由于涉及的部门太多，留给各民宿在7月1日之前办证的窗口时间短任务重关乎民生责任大，烙饼建议各部门各抽调1名工作人员进驻适宜申办民宿的街道联署办公，第一阶段为期两个月为民办实事。相信全市2000多家民宿以及万名从业人员将以人民的名义感谢人民公仆的热忱付出。

（二）原文：“《厦门市民宿经营申报联合核验表》由市旅游发展委员会制订并下发，各区参照印制。”

解读：市旅游发展委员会由市旅游局更名改革而来。由市旅发委发布的《厦门市民宿经营申报联合核验表》将是民宿申报最重要的结论表格。

（三）原文：“民宿经营者应当凭核验证明向属地市场监督管理部门办理有关经营场所备案，向属地公安机关申请安装和开通民宿治安管

理信息系统，并签订《民宿经营治安管理责任状》。”

解读：民宿经营者获得的可申办民宿核验证明（建议统一制作“民宿登记证”），要向市场监督管理所和当地派出所备案，接入“厦门市民宿治安管理信息系统”，与公安联网。同时还得与派出所签订《民宿经营治安管理责任状》。

取得合法证件的民宿将可上线OTA网站以及正常的开门经营，在市场主体上获得与宾馆酒店完全平等的权利。

（一）原文：“各相关部门应当依法加强民宿安全的监督检查和动态管理。”

解读：取得合法证件并不意味着一劳永逸，各部门的定期检查和不定期检查将随时进行。

（二）原文：“对不符合本办法要求的民宿设施，公安、市场监督、卫计、市政园林等有关部门依照《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国食品安全法》、《旅馆业治安管理办法》、《厦门经济特区商事登记条例》、《厦门经济特区无照无证经营查处办法》、《厦门经济特区燃气安全监管若干规定》等法律、法规、规章进行查处。涉及文物保护的，依照国家有关文物保护的法律、法规执行。”

解读：办不了证件的民宿，各部门将依法查处。

（三）原文：“对民宿集中区域，各区政府应设立社区（村）加强的一类微型消防站。”

解读：据了解，曾厝垵文创村拥有一个微型消防站，备勤人员为10人。其他区域是否拥有消防站，烙饼不大清楚。

（四）原文：“鼓励成立民宿协会，各民宿协会应积极做好行业自律工作。”

解读：预计厦门市各级民宿协会都将很快成立；各区域已成立的类似民宿协会的社会组织应加强行业自律；各民宿协会应在民宿办证的过程中加强与所在地街道联系，开辟绿色通道，推动办证高效运作，确保在有限的时间内完成大部分民宿经营者的办证需求。

（五）原文：各区人民政府和市直相关部门应根据本暂行办法，按各自职责制定相关具体管理办法或实施意见。

解读：各区应制定实施细则，实施细则应包含各核验单位的具体工作内容以及核验时限、工作原则。

（六）原文：“本办法由市旅游发展委员会负责解释。”

解读：市旅发委为本办法的起草单位，也是唯一负责解释的单位。因此烙饼解读的内容不一定准确，若与今后市旅发委解释不一致的地方，则完全以后者为准。

（七）原文：“本办法自公布之日起施行，有效期２年”。

解读：很多民宿经营者担心民宿办法的有效期为2年。烙饼觉得不用担心，参照依据2008年厦门市委、市政府两办印发的52号文件《思明区鼓浪屿家庭旅馆管理办法（暂行）》开办的130家证照齐全的家庭旅馆经营实际，证件一旦办理，只要经营者没有违反规定，一般可在接受年检的基础上长期使用。另外，在有效期2年期间，若具备条件，作为拥有独立立法权的城市，厦门还可通过人大立法来强化民宿办法的法律效力。